앞으로 새로 체결되는 주택 전·월세 계약은 최소 계약 만료 두 달 전에 계약갱신요구권을 행사해야 한다.
10일 국토교통부 등에 따르면 이 같은 내용을 포함한 개정 주택임대차보호법이 이날부터 시행됐다. 개정법에는 현재 계약 만료 6개월~1개월 전인 계약갱신요구권 행사 기간을 계약 만료 6개월~2개월 전으로 바뀌는 내용이 담겼다.
이번 개정 내용은 지난 7월 정부와 여당이 계약갱신요구권 등 임대차 2법을 강행하기 전인 6월 별도로 개정된 것으로 묵시적 갱신에 관한 내용이다. 기존 법에서는 임대차 계약 기간 종료 한 달 전까지 임대인이 계약 갱신 거부 의사를 표시하지 않을 경우 해당 계약은 묵시적 갱신이 이뤄지는데 이 기간이 두 달 전으로 바뀐 것이다.
정부와 여당이 임대차2법 개정 과정에서 계약갱신요구권 행사기간에 대해 묵시적 갱신기간을 준용하기로 함에 따라 계약갱신요구권 행사기간 역시 계약 만료 6개월~2개월 전으로 바뀐 것이다.
다만 새 임대차법은 이날부터 체결되는 계약에만 적용된다. 법 개정 사실이 알려진 후 업계에서 '내년 1월10일~2월9일 사이에 만료되는 계약은 무조건 12월9일 전에 계약갱신을 요구해야 한다'는 해석이 나왔었다. 하지만 국토부는 "개정 규정은 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약부터 적용된다"며 소급적용이 되지 않는다고 일축했다. 계약만료일이 내년 1월14일인 경우 당초 규정대로 1개월 전인 오는 13일까지만 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달하면 되는 것이다.
다만 주의할 사항은 남아있다. 첫날을 계약기간에 포함하지 않는 민법의 기본 원칙인 '초일불산입'(첫날은 산입하지 않음)이다. 예를 들어 내년 1월1일에 시작하는 임대차 계약을 맺었다면 초일을 산입할 경우 해당 계약은 2022년 12월31일에 종료된다. 하지만 초일불산입 원칙에 따르면 해당 계약의 종료 시점은 2023년 1월1일이 된다. 임대차 계약갱신요구권의 행사기간 종료시점이 2022년 10월31일 0시가 아닌 11월1일 0시가 되는 이유다.
계약 갱신을 원하는 세입자는 정해진 요구권 행사기간 내에 집주인에게 계약 갱신의 의사를 표현하면 된다. 이때 의사 전달은 구두로도 가능하다. 하지만 최근 임대차 2법으로 인해 계약갱신요구권이 도입되면서 이로 인한 법적 분쟁 소지가 커지고 있는 만큼 집주인이 전달 받은 사실을 부인할 경우 증명이 어려워질 가능성도 있다. 이 때문에 세입자는 전화를 하거나 문자 메시지 등으로 의사를 전달하고 증거를 남기는 것이 좋다.
집주인과 연락이 닿지 않는다면 우체국을 통해 내용증명을 보내면 된다. 추후 소송으로 분쟁이 번질 경우 집주인이 내용증명을 수령하지 않아 의사 전달을 못 받았다고 주장하기 위해서는 집주인이 내용증명을 받지 못한 합당한 이유를 제시해야만 하기 때문이다
