임대차법 시행은 현 정부가 내놓은 모든 부동산 정책을 통틀어 최악으로 꼽힌다. 이로 인해 전셋값이 폭등했고, 폭등한 전셋값은 다시 매매가를 밀어올렸다. 그동안 정부가 내놓았던 부동산 대책을 한꺼번에 무력화시킨 주범이 바로 임대차법이다. 실제 부동산 전문가들에게 '대한민국 부동산시장에서 가장 시급히 해결해야 할 과제가 뭐냐'고 물어보면 대다수로부터 '전세난'이란 답이 돌아오고, 다시 그 원인을 물어보면 '임대차 3법'이라고 말한다.
매일경제신문 부동산부는 현 정부 임대차법이란 이름의 '정책 대못'이 초래한 전세 대란을 해결하기 위한 해법을 전문가들에게 듣고 분석했다. 전문가들 사이에서는 '임대차법 시행을 이제라도 취소해야 한다'는 의견이 가장 많았지만, 이미 임대차법에 맞춰 수많은 전월세 거래가 이뤄졌다는 사실을 간과할 수 없다.
그 결과 '실거주 요건 완화'와 '전월세상한제 완화'로 집주인들의 숨통을 틔워주고 '임대차법의 선별적 적용'을 통해 단기 충격을 완화해야 한다는 결론에 도달했다. 청문회를 앞둔 변창흠 국토교통부 장관 내정자가 장관에 임명된 이후 그간 24번의 '실패한 대책'을 회복하는 방향 전환이 가능하도록 매경의 조언을 싣는다.
먼저 '2년 실거주 요건' 완화가 필요하다. 2017년 8·2 부동산 대책 시행 이후 조정대상지역에 집을 갖고 있는 집주인들은 양도소득세를 감면받기 위해 해당 집에 2년 동안 실거주해야 한다. 이뿐만이 아니다. 지난여름 발표된 6·17 부동산 대책에서는 올해 말까지 조합설립인가를 신청하지 못한 재건축 아파트 소유자들은 새 아파트 입주권을 받기 위해 2년 실거주(투기과열지구)를 하도록 의무화했다.
이 같은 실거주 요건 대폭 강화는 임대차법과 맞물리며 전세시장에 엄청난 여파를 몰고 왔다. 여유자금이 있는 2주택자 가운데는 전세로 돌리던 집에 실거주하러 들어오는 경우가 많이 늘었다. 기존에 살던 집은 가족이 거주하도록 하거나 아예 공실로 남겨두는 경우도 있다. 2년 실거주 요건을 채우고 다시 돌아가려면 '계약 갱신'을 요구할 골치 아픈 세입자를 안 받는 편이 편하다는 것이다. 또 서울 핵심지 주택을 전세 놓고 지방으로 내려가 살던 은퇴자들이 실거주 요건 때문에 서울로 되돌아오는 일도 잦아졌다.
두 번째로 5%로 규정된 전월세 인상률 상한을 완화해야 한다. 5% 인상률 상한은 전세시장 가격을 이원화시켰다. 기존 전세입자는 전세계약청구권을 통해 이전 보증금보다 5% 오른 가격에 전세를 살 수 있게 된 반면 새로운 세입자의 경우 많게는 기존 세입자의 두 배 가격을 내야만 전셋집을 구할 수 있게 됐다. 한 번 세입자를 들이면 4년 동안 5% 이상 인상이 불가능하다 보니 집주인들이 전세금을 한꺼번에 올렸기 때문이다. 사실 전셋값을 직접 억제하는 방식은 전세난 해결에 도움이 안 된다는 것은 업계 통설이다. 전셋값은 매매가에 연동돼 위아래로 움직이기 때문이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "매매가를 잡지 못한 상태에서 전셋값 인상을 억누르면 매물이 잠기고 가격이 왜곡되는 부작용만 부각된다"고 지적했다.
이창무 한양대 도시공학과 교수는 "전월세상한제는 폐지하는 것이 가장 좋다. 폐지할 수 없다면 전월세상한제 5% 규제라도 풀어서 상한선을 대폭 늘려야 한다"고 주장했다. 전월세 가격은 경기·통화량·주택가격 등에 따라 시기별로 계속 변하는데 4년간 5%로 묶는 것은 너무 강력한 규제라고 이 교수는 설명했다.
세 번째로 지역·주택 값·주택 형태 등에 따라 임대차법을 선별적으로 적용해야 한다. 지난 7월 31일 전 지역에 전세계약청구권과 전월세상한제가 한꺼번에 적용되면서 전세시장이 얼어붙었다. 예를 들어 임대차법을 서울 일부 지역에만 먼저 적용했다면 해당 지역 전세 공급은 멈출지언정 이웃한 지역으로 전세 수요가 옮겨갈 수 있는 여지가 생겼을 것이다. 임대차법을 아파트에만 적용했다면 아파트 전세 수요 일부는 다세대주택 등으로 이동했을 가능성이 크다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "전체 전세시장이 한꺼번에 임대차법 영향권 아래로 들어오면서 8월부터 임대주택 공급이 붕괴됐다"며 "지역이 됐건 주택가격이 됐건 기준을 정해 임대차법을 순차적으로 적용해야 한다"고 말했다
