변창흠 국토교통부 장관 후보자가 7일 첫 출근길에서 공개적으로 밝힌 정책 방향이다.
변 후보자는 집값 안정화와 전세대란을 막기 위한 굵직한 정책 현안들을 중단 없이 속도감 있게 추진할 것으로 보인다.
시장에서는 학계 출신으로 한국토지주택공사(LH)ㆍ서울주택도시공사(SH) 사장 등 굵직한 부동산 공기업 수장을 고루 거친 그가 기존 규제 일변도 정책에서 탈피해 시장에 실효성 있는 대책을 내놓을 수 있을지 주목하고 있다.
하지만 일각에서는 변 후보자의 과거 부동산시장에 대한 접근 방향성을 고려하면 큰 틀의 정책 변화를 기대하기는 힘들 것이란 전망도 나온다.
◆재개발ㆍ재건축, 규제완화는 난망… 공공 역할 확대할 듯= 변 후보자는 아시아경제와의 전화 통화에서 재건축ㆍ재개발 규제 완화에 대해 "풀 수 없다"는 입장을 밝혔다.
그는 "재건축을 통해 늘어난 공급이 아파트의 수익이 되고 수익만큼 아파트값이 오르고, 주변 아파트값도 덩달아 상승한다"며 주택시장 전체로의 파급 효과가 즉각적으로 나타나는 만큼 규제 완화는 쉽지 않다는 생각을 내비쳤다.
이런 맥락에서 볼 때 정비 사업 규제 정책도 유지될 가능성이 높다는 관측이 나온다. 변 후보자는 부동산 개발에 따른 수익을 특정 개개인에게 몰아주거나 독점하는 데는 부정적이다.
이명박 전 대통령이 서울시장 때 추진한 뉴타운 사업을 비판한 이유다. 그는 2015년 공동 저서 '실패한 정책들'에서 "뉴타운 사업은 구체적 정책 목표나 법적 근거도 없이 시행돼 개발 이익 환수 장치가 작동하지 않아 집값만 올려놓았고, 저렴한 임대주택의 멸실만 초래했다"고 꼬집었다.
◆공급 확대는 공공 주도형= 변 후보자가 연착륙하기 위해서는 주택 공급 확대 여부에 달려 있다는 게 시장의 공통된 시각이다.
변 후보자가 이날 경기 과천시 정부과천청사 내 서울지방국토관리청으로 출근하면서 기자들과 만난 자리에서 주택 공급과 관련해 "주택 공급 확대는 정책 취지에 맞게 하겠다"고 말한 것도 그만큼 주택 공급이 최대 관건이라는 인식을 하고 있기 때문이다.
시장에서는 변 후보자의 공급 확대책은 3기 신도시 개발, 역세권 개발 등을 통한 임대주택 공급에 무게중심이 실릴 것으로 예상하고 있다.
실제로 그는 "현재 정부가 주택 공급 확대 정책에 대해서 적극적으로 여러 방향을 정하고 있기 때문에 그런 취지에 맞게 하겠다"고 강조한 만큼 기존 정부 정책을 유지할 것임을 내비쳤다.
다만 변 후보자가 주장해온 공공자가주택이나 기존의 정책 방향으로는 집값 안정을 이루기는 힘들 것이란 게 시장 전문가들의 목소리다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "수요자가 원치 않는 공급대책으로는 집값 안정을 잡기 어렵다"고 말했다.
◆'3+3년', 더 강한 임대차 3법 나오나= 임차인 보호 정책은 더욱 강화될 전망이다. 변 후보자의 행적을 볼 때 세입자의 존속 거주권 보호는 오히려 강화될 가능성이 높기 때문이다.
변 후보자는 그동안 시민단체 활동 등을 하며 기고와 논문을 통해 주거 복지의 중요성을 강조해왔다. 주택시장에서 임차인의 2년 임대계약은 가혹하게 짧다며 최소 6년의 거주권을 보장해야 한다고 주장해왔다.
2년의 임대차 계약 기간을 유지한다면 계약갱신청구권을 2회 보장하는 '2+2+2'로 하거나, 아니면 임대차 기간을 3년으로 바꾸고 계약갱신청구권을 한 번 주는 '3+3' 방식이어야 한다는 것이다.
임대료상한제의 경우 현행 1회 재계약 때 5% 상한율을 적용하는데 변 후보자는 2014년 12월 출간한 '민주 정부 10년, 무엇을 남겼나'에서 "세입자의 권리를 보장할 수 있는 제도적 기반을 마련하는 것이 필수적"이라며 "계약갱신청구권, 임대료상한제와 임대료심사위원회 설치 등을 마련해야 한다"고 주장했다.
다만 당장 이 같은 방안을 추진할 가능성은 높지 않다는 관측도 나온다. 이미 임대차 3법 시행으로 전세 물량이 크게 줄면서 전세난이 가속화하고 있는 탓이다. 이 때문에 단기적으로는 정부가 최근 발표한 전ㆍ월세 대책의 실효성을 높이는 데 주력할 것으로 보인다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 "시장을 안정화하기 위해선 규제 고삐를 더 죌 게 아니라 규제 개선이나 공급 확대 정책 등 전향적인 정책 변화가 있어야 한다"며 "본인의 정책 기조를 수정해서라도 재건축ㆍ재개발 활성화 등 천장 뚫은 매매ㆍ전셋값을 누를 공급 처방 등을 내놔야 할 것"이라고 말했다.
